怎样祛疤房地产估价报告(市场法和收益法)

2021年2月24日发(作者：灰指甲怎么治)
.




房地产估价报告




估价项目名称
：
吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星

宇之悦

委托估价方
：
长春新星宇房地产开发有限责任公司的法定代 表人徐
旖旎

受理估价方：
城建学院房地产资产评估有限公司

注册房地产估价师：
畅畅

（注册证书编号：
4219970926
）


陈晨（注册证书编号：
4220040512
）

估价作业日期：
二〇一三年十二月二日至二〇一三年十二月十三日

估价报告编号：
新星宇之悦房估报字
[2013] 1354
号

.
.
目

录

致
委
托
估
价
方
函

.
. ..................................................
1
注册房地产估
价
师
声
明
..............................................
2

估
价
的
假
设
前
提
和
限
制
条
件

........................................
4

一、本次估价的假设前提
...........................................
4

二、本次估价的限制条件
...........................................
5

房地产估
价
结
果
报
告
................................................
7

一、委托估价方
........................ ...........................
7

二、受理估价方
.................................. .................
7

三、估价对象概况
.................................................
7

四、估价目的
......................... ............................
9

五、估价时点
................................... ..................
9

六、价值定义
...... ...............................................
9

七、估价依据
......................... ............................
9

八、估价原则
................................... .................
1
0
九、估价方法
...... ..............................................
1
2
十、估价结果
........................ ............................
1
3
十一、估价人员（专职注册房地产估价师）
..........................
1
4
十二、估价作业日期
..............................................
1
4
十三、估价报告应用有效期
........................................
1
4
估价技术报告

.................... ...................................
14

一、个别因素分析
................................................
1
5
二、区域因素分析
................................................
1
7
三、市场背景分析
................................................
2
0
四、最高最佳使用分析
............................................
2
1
五、估价方法选用
................................................
2
2
六、估价测算过程
................................................
2
3
附

件

............... ..............................................
36

一、委托估价合同
................................................
3
6
二、估价对象区位示意图
..........................................
4
1
三、估价对象照片
................................................
4
1
四、委托方提供
..................................................
4
1
五、委托方提供
..................................................
4
2
六、委托方《企业法人营业执照》复印件
............................
4
2
七、估价师资格证书复印
..........................................
4
3





.
.
致委托估价方函

徐
旖
旎
女
士
：

我
公
司
于
2013
年
12
月
2< br>日
接
受
您
的
委
托
，
对
吉< br>林
省
长
春
市
高
新
北
区
中< br>科
大
街
与
光
机
路
交
会
新< br>星
宇
之
悦
房
地
产
的
公
开< br>市
场
价
值
进
行
评
估
，
估< br>价
目
的
是
为
房
地
产
交
易< br>提
供
价
值
参
考
依
据
。
我< br>公
司
自
2013
年
12
月
2
日收
到
您
提
供
的
项
目
相
关资
料
后
，
组
织
人
员
于
201 2
年
12
月
2
日
至
2012
年
1 2
月
13
日
对
估
价
对
象
----
吉
林
省
长
春
市
高
新
北
区
中
科
大
街
与
光
机
路
交
会
新
星
宇
之
悦
房
地
产
的
公
开
市
场
价
值
进
行
了
评
估
。
评
估
人
员
在
现
场
查
勘
的
基
础
上
，
根
据
国
家
与
地
方
的
有
关
政
策
法
规
、
国
家
标
准
《
房
地
产
估
价
规
范
》
和
我
公
司
掌
握
的
房
地
产
市
场
资
料
，
结
合
您
提
供
的
资
料
和
本
次
评
估
的
估
价
目
的
，
遵
循
公
正
、
客
观
、
独
立
的
原
则
，
按
照
估
价
程
序
，
选
用
了
市
场
比
较
法
和
收
益
法
进
行
分
析
、
测
算
和
判
断
，
确
定
估
价
对
象
吉
林
省
长
春
市
高
新
北
区
中
科
大
街
与
光
机
路
交
会
新
星
宇
之
悦
房
地
产
在
2013
年
12< br>月
13
日
完
整
权
利
状
态
及
满
足
各
项
假
设
限
制
条
件
下
的
公
开
市
场
价
值
总价
RMB1331377
万元，大写金额：人
民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整；
单 价
RMB6656.89
元
/
平方米，
大写金额：每平方米人民币陆 仟陆佰伍拾陆捌角捌分。


特
此
函
告
！
























































































城
建
学
院
房
地
产
资
产
评
估
有
限
公
司




























法
定
代
表
人
：
畅
畅




























































2013
年
12
月
13
日


.
.
注册房地产估价师声明

对本估价报告我们特作如下郑重声明：



一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。



二、本 估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业
分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明 的假设和限制条件的
限制。



三、我们与本估价报告中的估价 对象没有利害关系，也与有关当
事人没有个人利害关系或偏见。



四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
（
GB/T50291-1999
）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。



五、注册房 地产估价师畅畅、陈晨于
2013
年
12
月
2
日已对本估< br>价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行
记录，但仅限于估价对象的外 观与目前维护管理状况，尤其因提供资
料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确 性
调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触
到的部分进行检视的责任 。



六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。



七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托
人提供，委托人应对 资料的真实性和可靠性负责。



八、本估价报告仅是在报告中说明的假设 限制条件下对估价对象
正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不
能作 为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部
.
.
门认定为准。



九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致 使估价人员在本
估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。


































实
地
查
勘
、
.
签
发
人
员
:
畅
畅
（
注
册
房
地
产
估
价
师
）

（
注
册
证
书
编
号
：
4219970926
）
签
名
：

审
核
人
员
：
陈
晨
（
注
册
房
地
产
估
价
师
）



（
注
册
证
书
编
号
：
4220040512
）
签
名
：
< br>撰
写
人
员
：
畅
畅
（
注
册< br>房
地
产
估
价
师
）

（
注< br>册
证
书
编
号
：
4219970926
）签
名
：

陈
晨
（
注
册
房地
产
估
价
师
）

（
注
册证
书
编
号
：
4220040512
）
签
名
：

















































































.

估价的假设前提和限制条件

一、本次估价的假设前提

1
、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使 用为估价前提，
即估价对象以住宅用途为整体、持续使用为估价前提。

2
、
本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、
以
估价对象在估价时点时的 状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所
有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下 的房地
产正常市场价格。

3
、
在评估过程中，
我们假定该 住宅的所有权人在公开市场上出售
该住宅，
且不包含所有权人凭借递延条件合约、
售后 租回、
合作经营、
管理协议等附加条件以抬高该住宅权益价值的情况。

4< br>、
本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，
该住宅所有
权人对该住宅享 有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法
权益。

5
、
注 册房地产估价师畅畅、
陈晨于
2013
年
12
月
2
日进行现场查
勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该
住宅是否存在 结构性损坏或质量问题。同时，未进行实地丈量以核实
该住宅的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委 托方提供的估价对
象的《房屋所有权证》
（吉房权证市字第
2006012588号）和《国有土
地使用证》
（吉国用
[2013]
第
481号）
上载明的面积，
即总建筑面积为
290523
平方米的其中
3
层楼一间
200
平方米的住宅、总土地面积为
143598
平方米 为本次估价的前提条件。

.
.
6
、
委托方提 供的估价对象资料部分为影印件，
估价人员不保证影
印件与原件的一致性。本次评估是以委托方 提供的与估价对象有关的
法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实
性 应由委托方负责。

二、本次估价的限制条件



1、
估价对象地段等级依据
《吉林省长春市市区二○一三年住宅用
地级别与基准地价 图》及《吉林省长春市征税等级图》确定。



2
、
估价 对象土地使用权取得方式为出让，
根据估价对象的
《国有
土地使用证》
（吉国 用
[2013]
第
481
号）
，估价对象的土地使用权终止
日期至
2053
年
12
月
2
日止，
即至估价时点土 地剩余使用年限
40
为年。
本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。



3
、
本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点 的状况
和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房
地产状况或估价报告 中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变
化，估价结果应作相应调整。



4
、
本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、
税费转嫁等特殊的
交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价
对象房地产价值的影响，也 未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有
自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在 利用
本报告结果时应予以充分的考虑及重视。



5
、< br>本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价
目的的特定条件下形成或者成立的正 常价格。
如果估价目的发生变更，
.
.
必须另行估价。



6
、
本估价报告必须完整使用方为有效，
对仅使用本报 告中部分内
容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。



7
、
本估价报告仅供房地产主管部门、
委托方使用，
未经本估价公
司许 可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不
得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。



8
、
本估价报告应用的有效期为一年，
自本 估价报告完成之日起计，
即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价
报 告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。



9
、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。





.
.
房地产估价结果报告

（新星宇之悦房估报纸字
[2013] 1354
号）

一、委托估价方

委托方名称：长春新星宇房地产开发有限责任公司

委托方地址：高新北区中科大街与光机路交会

法定代表人：徐旖旎

委托人证件：身份证

委托人证件号：
2184X
二、受理估价方



估价方名称：城建学院房地产资产评估有限公司



法定代表人：畅畅



估价方住所：长春市绿园区迎宾路
16666
号四单元
2
楼
4210
室

估价资质等级：贰级

三、估价对象概况

（一）估价对象区位状况

新星宇之悦房地产，估价对象位于吉林省长春市高新北区中 科大
街与光机路交会，所在地段属长春市城区征税五级地段、长春市住宅
三级地段。估价对象附 近有吉林大学附属小学，吉林大学附属中学，
吉林大学附属高中。估价对象四周有北湖快轨、
3
路（人民广场
-
长新
东路）
、
223
路（东环城路
-
华正批发）
、
233
路（世光路
-
长新东路）< br>、
284
路（师范学院
-
春城大街）
、
272
路（小白桥
-
八里堡）
、
141
路（百
货大楼
-
长江物流）
、
257
路
（长春站
-
一汽齿轮厂）< br>、
242
路（人民广场
.
.
-
中东瑞家）
。
106
路（太阳城
-
兴隆山）
，
116
路，< br>131
路等交通便利；
周边基础设施、公共配套设施较为完善
;
政府机 关较少
,
环境较好。靠
近属于新光复路商圈，氛围较好。

（二）估价对象实物状况

估价对象为一栋住宅，共五层，建成于
2013< br>年，根据
《长春市房
屋重置价格标准》附表，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确
定估价对象为九成新，建筑结构为砖混一等。目前，由于徐旖旎女士
正忙于处理各类问题，对该 住宅市场发租无暇顾及，急于变现，故该
住宅为简装，前三层卖出，其它楼层暂时空置。
估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅
处：天棚采用木龙骨、木芯板、九厘 板叠级造型，墙面、地面面贴红
色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为
轻钢龙骨，
600×
600
硅钙板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采
用木质踢脚线面饰硝基清 漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清
漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不 锈钢栏
杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯
一部。估价对象维护 保养状况一般。

（三）估价对象权益状况

本次评估的范围为吉林省长春市 高新北区中科大街与光机路交会
新星宇之悦房地产，
产权属长春新星宇房地产开发有限责任公司 所有。
其
《房屋所有权证》
证号为吉房权证市字第
2013012588号，
证载设计
.
.
用途为住宅，总建筑面积为
290523
平方米，估价对象为其中三层的
200
平方米的住宅；其《国有土地使用证》证号为吉 国用（
2013
）第
481
号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类型为 出让，终止日
期为
2053
年
12
月
2
日，土地使 用权面积为
143598
平方米。

至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先
受偿权利。

四、估价目的

本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价
值，为委托方办理房地产交易手续提供价格参考依据。

五、估价时点

2013
年
12
月
2
日

六、价值定义

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态
及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

七、估价依据

1< br>、
国家、
省、
市人民政府及其有关部门颁布的法律、
法规和政策文件；

（
1
）
《中华人民共和国土地管理法》
；

（
2
）
《中华人民共和国城市房地产管理法》
；
（
3
）
《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行办法》
；

（
4
）
《城市房地产转让管理办法》
；

（
5
）
《中华人民共和国担保法》
；

（
6
）
《中华人民共和国物权法》
。

.
.
2
、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准
GB/T50291-2 013
）
；

3
、房地产估价合同；

4
、
委托方提供的
《房屋所有权证》
（吉房权证市字第
2013012588< br>号）
；

5
、委托方提供的《国有土地使用证》
（吉国用[2013]
第
481
号）
；

6
、委托方提供的其他相关资料；

7
、评估人员现场查勘、实地调查之结果。

（
1
）现场勘察、摄影和记录；

（
2
）长春市房地产市场信息；

（
3
）人民银行公布的资金存、贷款利率；

（
4
）委估住宅附近房地产投资回报状况；

八、估价原则

本次估价遵循以下的房地产估价原则

1
、

独立、客观、公正原则



独立、
客观、
公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，
凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，按照 估价对象的本来面
目、实事求是、坚持原则、公平正直地进行估价。本次评估未受估价
委托人在 内任何单位和个人的干扰，没有偏袒相关当事人中的任何一
方，本着各方当事人理性而谨慎并出于利己动 机，以估价师身份来反
复、精细地权衡估价对象的评估价值。

2
、

合法原则

合法原则要求房地产结果是在估价对 象依法判定的权益下的价
值，则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分
.
.
为前提进行。
本报告估价对象已办理
《房地产权证》
（吉房权证 市字第
2013012588
号）等产权证资料，证载用途为住宅。本报告按其法定住
宅用途进行估价。

3
、

最高最佳使用原则


最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使
用下的价值， 最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可
行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值 达到最大化的一种
最可能的使用，估价对象其合法批准用途为住宅，建筑设计、平面布
局及配套 均按住宅用途进行，
与批准用途相符，
已达到最佳利用状态，
符合最高最佳使用原则。 本报告按住宅用途进行估价。

4
、

替代原则
< br>替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同
等条件下的正常价格，其理论依据 是同一市场上相同物品具有相同市
场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够运用市场资料< br>进行和完成的重要理论前提。本次估价选取了多个近期房地产市场上
周边类似商业房地产的交易价 格来确定估价对象的客观价格。

5
、

估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特
定时间的价值。估价时点原则强 调的是估价结论具有很强的时间相关
性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这是考虑到资金
的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同
的。估价结论同时具有很强 的时效性，这是考虑到房地产市场的波动
.
.
性，同一估价对象在不同时点会具有 不同的市场价格。本报告的估价
时点为现场查看之日。

6
、

谨慎原则


按《房地产抵押估价指导意见》要求，谨慎原则是评 估房地产抵
押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下
作出估价相关判 断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在
抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险 和损失，不高估
假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知
悉的法定优 先受偿款。本报告的估价结果为抵押价值，将遵守谨慎原
则进行估价。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》
，
“有条件选用市场比较法 进行估价的，
应以市场比较法作为主要估价方法”
。
由于估价对象周边类似房地产交< br>易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。

根据《房地产估价规范》
，< br>“收益性房地产的估价，应选用收益法
作为其中的一种估价方法”
。由于估价对象系经营 用房（用于出租）
，
属收益型住宅，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。

因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价
原则，在认真分析研究所掌握的 资料，进行实地勘察和对邻近地区的
调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法
作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处
理，最终求取估价对象的总 价格和单位价格。

.
.
（一）市场比较法

将估价对 象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，
对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此 估算估价对象的客
观合理价格或价值的方法。

采用公式：比准价格＝可比实例价格× 交易情况修正×交易日期
修正×区域因素修正×个别因素修正

或：比准价格＝可比实例价格×
（二）收益法


预计估价对 象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现
到估价时点后累加，
以此估算估价对象的客 观合理价格或价值的方法。

V=A/Y[1-1/(1+Y
）
n
]
式中：
A----
房地产未来的年净收益

Y----
房地产的报酬率

n----
房地产的收益年限， 具体是从估价时点开始计算的
未来可以获取净收益的时间，通常称为收益年限。

十、估价结果

经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合长
春市房地产行情，确定估价对象在估价时点
2013
年
12
月
2< br>日完整权
利
状
态
及
满
足
各
项
假
设
限
制
条
件
下
的
房
地
产
市
场
价
值
为
总
价
RMB133137 7
万元，
大写金额：人民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元
.
(..... ...)
100
100
100
×
×
×

1 00
(........)
(........)
(........)
.
整；单价
RMB6656.89
元
/
平方米，大写金额：每平方米人 民币陆仟陆
佰伍拾陆捌角捌分。

十一、估价人员（专职注册房地产估价师）

签
发
人
员
:




畅
畅
（
注
册
房
地
产
估
价
师
）
（
注
册
证
书
编
号
：
4219970926
）






签
名
：












审
核
人
员
：





陈
晨
（
注
册
房
地
产
估
价
师
）
（
注
册
证
书
编
号
：
4220040512
）










签
名
：











实
地
查
勘
、
撰
写
人
员
：





畅
畅
（
注
册
房
地
产
估
价
师
）
（
注
册
证
书
编
号
：
4219970926
）





签
名
：




















































陈
晨
（
注
册
房
地
产
估
价
师
）
（
注
册
证
书
编
号
：
4220040512< br>）









签
名
：

十二、估价作业日期

201 3
年
12
月
2
日至
2013
年
12
月
13
日

十三、估价报告应用有效期


本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完成之日起计。
.
.
房地产估价技术报告

（仅供估价机构存档和提交有关管理部门查阅）

一、
个别因素分析

（一）估价对象权属状况

1
、名称、坐落和概况

本次评估的范围为吉林省长春市高新北区中科大街与 光机路交会
新星宇之悦，
评估总建筑面积为
290523
平方米的其中
3
层楼一间
200
平方米的住宅；产权属长春新星宇房地产开发有限责任公司所有， 土
地权属性质为国有出让，其《房屋所有权证》证号为吉房权证市字第
2013012588< br>号，证载设计用途为住宅，其《国有土地使用证》证号为
吉国用（
2013
）第
481
号，证载地类（用途）为住宅，土地使用权类
型为出让，
终止日期为< br>2053
年
12
月
2
日，土地使用权面积为
1435 98
平方米。所在建筑物总层数为
5
层，钢混结构，简装。

至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先
受偿权利。

2
、估价范围界定


本次估价范围仅限于该幢建筑物及其分摊的土 地面积，不包括其
他可能存在的构筑物、树木、动产、债权债务等。

（二）估价对象实物状况

1
、位置状况


1
）坐落：长春市高新北区中科大街与光机路交会

2
）方位：地处高新北区中科大街北侧，光机路交会东侧


.
.
3
）
距离：吉林大学附属小学，吉林大学附属中学，
吉林大学附 属
高中很近


4
）朝向：东南


5
）楼层：
5
层


2
、交通状况


1
）出入可用交通工具：目前为公交车， 北湖快轨、
3
路（人民广
场
-
长新东路）
、
223
路（东环城路
-
华正批发）
、
233
路（世光路
-
长新
东路）
、
284
路（师范学院
-
春城大街）< br>、
272
路（小白桥
-
八里堡）
、
141
路 （百货大楼
-
长江物流）
、
257
路（长春站
-
一 汽齿轮厂）
、
242
路（人
民广场
-
中东瑞家）
。
106
路（太阳城
-
兴隆山）
，
116
路，
131
路等

2
）
交通管制：
区域内主要干道红 绿灯设臵较多，
对交通有一定影
响；


3
）停车方便：小区设有地下停车场，停车较方便。


3
、环境状况


1
）自然环境：区域内绿化率不高，自然环境一般；


2
）人文环境：区域内高档楼盘较多，居民素质较高；


3
）景观：区域内一般。


4
、外部配套设施


1
）基础设施：给水、排水、供电、通讯、消防等基础设施齐全，
保证率好；


2
）公共服务设施：附近有百佳超市、学校、医院、银行等公共设
施，生活 方便。


.
.
5
、区域未来变化趋势


交通变化、规划变化、环境变化等。


(
三
)

估价对象实物状况


1
、土地实物状况描绘与分析


1
）土地面积：
143598
平方米

2
）用途：住宅


3
）形状：规则


4
）地形地势：平坦


5
）土壤地基：较好


6
）基础设施完备程度：宗地内“六通”
，即通水、排水、通电、
通讯、通路、通气。


7
）土地平整程度：已建建筑物，余地平整。

2
、建筑物实物状况描绘与分析

1
）住宅名称：新星宇之悦

2
）评估建筑面积：
2905 23
平方米的
3
层楼一间
200
平方米住宅

3
）用途：住宅


4
）所属建筑物建筑结构：砖混结构，共
5
层


5
）维护保养情况：较好


6
）完损状况：外观完好，无明显损伤


7
）主要装修标准及设施状况如下：



该栋楼外立面 面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采用木龙骨、木
芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩， 柱面采用镜面
.
.
不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨， 纸面
石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，
600*600
硅钙
板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清
漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面 饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼
梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰< br>硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养
状况一般。

二、区域因素分析

（一）宏观区域因素分析


攻 略一：北美风情小镇，新星宇集团倾情打造的北美生态小镇—
新星宇·之悦，带你体验原汁原味的北美之 旅。

攻略二：长春北湖国家湿地公园，国家级湿地公园，园区内十大
景观分区，各具 艺术特色，充满活力，引领长春旅游新高度。特色植
物景观区，浓厚的传统文化韵味，春季绿柳桃花、秋 季枫林、桦林绚
烂多彩，展现独特的北方植物景观特色，成为柳、枫、桦的植物展示
园；湖岛风 光游览区，在满足水利功能的基础上，创造宏阔、优美的
湖景风光，利用独特的地理位置优势设计湿地博 物馆，作为公园地标
性建筑。


攻略三：奥体公园，位于长春高新区 东北核心区内的长春奥体公
园，不仅是长春集体育场、体育馆、游泳馆、全民健身中心为一体的
配套完善的大型体育公园。其设计创意以“长白林海”为立意主题，
引用长白山的动势并承托森林之城的 理念。整个设计简约大气，造型
.
.
艺术独特，值得您在十一长假期间观光和鉴赏。

（二）微观区域因素分析



坐落：
吉林省长春市高新北区中科大街与光机路交会新星宇之悦
房地产。

地段等级：
长春市
市区住宅三级、
征税五级
地段。

四至：
东北轻轨
3
号线，西临北远达大街，
南临北四环路。

周边环境及周边物
业：
吉林大学附属小学，
吉林大学附属中学，
吉林
大学附属高中，
吉林大学附属幼儿园，
长春师范学院，
长春工业大学，
长春师范学院，吉林交通职业技术学院，兴华学校（中小学）
。

景观
:
北湖湿地公园，新天地购物公园。

交通条件：
北湖 快轨、
3
路（人民广场
-
长新东路）
、
223
路（ 东
环城路
-
华正批发）
、
233
路（世光路
-长新东路）
、
284
路（师范学院
-
春城大街）
、272
路
（小白桥
-
八里堡）
、
141
路（百货大楼
-
长江物流）
、
257
路
（长春站
-
汽齿轮厂）
、
242
路
（人民广场
-
中东瑞家）
。
106
路
（太
阳城
-
兴隆山）
，
116
路
(
长春站
-
老家站）
，
131
路
（奶牛场站
-
长春站
(
黄
河路
)
等。< br>
.
估价对象

.
繁华程度：
估价对象地处欧亚 超市，中东瑞家家居广场、金海马
家居广场、红星美凯龙、国贸商都，属闹中取静，周边配套商业网点< br>较多，其繁华程度良好。

公共配套设施完备程度：
完备。

三、市场背景分析

房地产目的投资的回升对上下游产业的发展，
起到的积极 的作用，
从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积
都开始回升，开发 商企业的租金非常的充裕，房地产资金来源已经和
去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速 度还是资金总
量来讲，房地产明年还是保持增长。非常关心房地产企业信贷安全，
房地产开发的 贷款和个人住房贷款在内的开发贷款，房地产贷款的余
额占到整个商品房贷款的
20%
，房地产不良贷款率下降，从这几个表
现都是积极的，向上的，这是值得肯定的。总体上房地产市场存在 了
很多的问题，从开发的角度来讲，整个房地产的供求关系，这种供给
关系不平衡的问题，在东 部地区和四十个重点城市尤为突破，造成的
这些城市的供求的关系，使这些地区的房价上涨压力继续的扩 大，四
十个重点城市的销售面积增长是非常快的，但是房地产开发增长速度
是全国最低的，这样 的供求关系值得我们关注。今年房地产市场的销
售形势非常好，我们关注到在这些商品房销售，除了一些 基本需求以
外，一些投资性需求也是非常的迅速，城镇住房面积整体得到改善的
同时，在个别地 区和重点城市对住房占有不平衡的在加剧，有部分的
群体特别是住得比较的差，住的面积比较的小，也有 部分住得很大很
.